천안시 사직구역이 지난 2009년 정비구역으로 지정된 지 12년 만에 사업이 본궤도에 오르다 또 다시 추락하고 있다.

사직구역은 지난 2019년 8월 당시 고려개발(현 DL건설)을 시공자로 선정. 이후 2022년 말 사업시행인가를 받고 2023년 6월에는 조합원 분양신청 완료, 2024년 하반기부터는 본격적인 착공 준비할 계획이었으나,

▲ ‘특별조사단’ 동남지역본부(장:사직구역 비대위원장 배주화단장, 특별조사단장 곽금미(시민사회/NGO활동가, 언론인)

토지,건물주도 모르는 감정평가, 신탁의 근저당설정 외 시공사 교체 등 조합내부 갈등과 운영파행 등 주민들의 반발로 사업이 표류하고 있다.

지난 23년과 24년 8월까지 비대위(현 비대위원장 : 배주화)는 천안시청, 조합 앞에서 ‘재개발 결사반대’ 요구와 기자회견을 통해, “주인도 모르는 감정평가와 신탁회사의 근저당은 개인재산을 강탈하는 무법자이며, 원주민들의 삶의 터전에 폭탄을 투한 것.”이나 다름없다며, 연일 억울함을 호소하고 있다.

특히, 감정평가에 대해, “2곳의 천안지역 감정평가법인이 천안역에서 가깝고 천안에서 제일 큰 중앙시장과 인접해 있는 상업지구의 평당 보상가를 인근 재개발 지역보다 훨씬 낮게 270~500만원 초반으로 제시하고 조합원 아파트 분양가를 1100만원으로 책정했다”고 주장 이의를 제기했다.

이에 천안시와 조합이 받아들여 재감정평가(3곳 선정)를 실시했으나, 감정평가업체간의 평가결과가 상이하여, 결과 도출이 결국 실패했다. 이로서 1차, 2차 감정평가가 실패, 3차 감정평가를 다시해야 하고, 시공사 교체, 조합 내부 갈등으로 사업이 난황을 겪고 있다.

한편, 천안지역 5곳 봉명3구역, 원성, 부창, 사직, 대흥 구역 비상대책의원회(이하 대책위)는 재개발 사업 추진 과정에서 평가된 보상금이 낮게 측정되자, 재평가 요구와 법정투쟁이 난무하고 있다.

▲ 2023년 7월 천안시청에서 사직구역 비대위 30여명이 기자회견을 하고 있는 모습.(사진제공 : 사직비대위)

사직구역 비대위는 집회와 기자회견을 통해 부적절한 감정평가, 주인도 모르는 신탁 근저당 설정 등 각종 의혹을 제기, 사법부의 철저한 조사요구와, 862가구의 공동주택 등 총 1000가구가 들어선다고 하지만, 60평의 땅과 주택을 주고 2억 3000여만원을 더 내야 하는 상황으로 공정한 평가를 통한 감정평가와 조합원 분양가 재조정을 요구하고 있다.

사직구역은 열악한 원도심 주거환경을 개선하기 위해 지난 2007년부터 재개발이 논의됐고 지난 2009년 정비구역지정에 이르렀지만, 2015년 조합설립인가를 득한 후 시공자 선정 과정에서 천안시 분양시장 침체 등으로 빈번하게 실패하는 아픔을 겪기도 했다.

이후 뉴스테이 정책이 나오면서 대흥4구역, 원성동 주택재건축 등 인근 구역들이 뉴스테이로 사업을 전환했지만, 사직구역은 임대주택이 단지의 미래가치를 저해하며 조합원들의 부담도 만만치 않으리라고 예상해 쉽사리 사업전환을 할 수 없었지만, 오랜 사업자금 고갈로 조합 운영이 어려워진 상황에서 지난 2016년 3월 ‘도시 및 주거환경정비법’개정으로 신탁방식이 도입되자, 안정적인 자금조달과 숙련된 전문성을 갖춘 신탁회사를 알아보게 됐고, 지난 2019년 8월 사업방식을 전환해 '코람코자산신탁'을 사업대행자로 선정했다.  

그러나, 코람코자산신탁은 천안 사직구역에서 사업대행자로 지정된 후 곧바로 자체자금을 투입해 사업 정상화를 이루고 이후 교통영향평가·조합설립변경·건축심의·교육환경영향평가 등 각종 인허가와 심의 절차를 빠르게 추진해 왔다, 그러나 임의 근저당 문제로 난황을 겪고 있다.

사직구역은 현재 기존 시공사인 DL건설과 결별, 새 시공사를 선정. 시공권을 놓고 동문건설과 HL디앤아이한라가 정비사업 수주를 위해 경쟁에 나서, 초미의 관심사가 되기도 했다.

동문건설은 지난 2021년에 ‘동문 디 이스트(THE EST)’를 론칭했고, HL디앤아이한라는 지난 4월 ‘에피트(EFETE)’를 출시, 1차 입찰은 동문건설의 단독 참여로 유찰, 이후 2차 입찰에 HL디앤아이한라가 참여하면서 경쟁입찰이 성사됐다.

사직구역은 사직동 55번지 일대 2만6522㎡에 지난 2015년 9월 조합설립인가와 2022년 12월 사업시행계획인가를 거쳐 분양신청 접수를 마친 상태로, 지하 5층∼지상 39층 높이의 아파트 815가구와 오피스텔 89실, 부대복리시설을 건립한다.  전용면적에 따른 신축가구 규모는 △20㎡ 32가구 △29㎡ 24가구 △59㎡ 72가구 △66㎡ 188가구 △74㎡ 202가구 △84㎡ 333가구 △105㎡ 11가구 △오피스텔 148호 등이다.

천안 랜드마크 단지로 도약하기 위한 준비에 한창인 사직구역의 사업 청사진에는 신탁방식으로의 사업전환이 핵심 요소로 평가되기도 했다.

▲ 사직구역 재개발 조감도

사직동 재개발, 토지, 건물주 모르는 ‘감정평가, 코람코신탁의 근저당’ 논란으로, 주민들의 이의제기로 이에 천안시가 인정 재감정평가(2차)를 하였으나, 결과 도출 실패(국보 감평법인 외 총3곳 선정)로 돌아가 사업진행에 차질이 발생한 것이다.

한편, 천안시 도시재생과 관계자는 "이 문제의 쟁점은 감정가가 낮다는 것"을 인정한 바 있고, 천안시는 재개발 조합이 시행하는 사업으로 감정평가에 개입할 수 없으며 점검 결과 감정평가 절차에 문제가 없었다.”는 입장으로 책임을 회피하는 일그러진 도시행정을 드러냈다.

이와 관련, 천안역 인근 구도심 재개발구역 3곳의 조합원 일부가 감정평가액이 낮게 책정됐다며 집단행동에 나섰다.

한편, 봉명3구역, 사직동, 대흥동, 원성동, 부창지구 주민들은 지난 8월 23일 금요일 천안시에 재개발, 재건축 관련 피해 및 문제해결을 위한 ‘특별조사단’ 설치 요구한 바, 시는 공식적으로 즉각 설치는 불가하지만, 법테두리 내에서 적극 지원(전문가파견 및 행정, 기타 비용) 하겠다는 약조(박상돈 천안시장)를 받고, 

사직구역을 비롯, 봉명3구역, 부창지역, 원성, 대흥지역 피해 주민들은 ‘특별 조사단’의 활동개시에 적극 지원, 동참하고 있다. 한편 곽금미 단장은 “천안시가 약조한 ‘특별조사단’의 활동을 적극 지원해야만, 재개발.재건축의 문제해결과 피해를 다소 완화할 수 있다. 빠르게 문제해결과 피해를 줄여야 한다. 종국에는 일그러진 도시개발 행정을 바로 잡을 것이다, 모든 공은 특별조사단이 아니라, 주민과 천안시에 돌아 갈 것이다” 라며 소신을 밝혔다.