△지난 8월 23일 천안시 재개발/재건축 관련, 원주민 피해 구제를 위해, 시민단체 '문화클린네트워크' 산하 '바로미터' 가  천안시(장)의 공조하에 유관단체, 각분야 전문인들로 구성 *특별 조사단(단장:곽금미)발족. 문제해결 및 바로잡기에 나선, 특별조사단 서북구지역 본부 모습.

천안시 구도심 재개발, 재건축이 원주민 삶을 초토화하는 ‘핵폭탄’ 으로 비하되고 있다.

주거환경이 열악하고 낙후된 지역의 기반시설이 많은 천안시 구도심 신부동, 원성동, 성황동, 봉명3구역, 대흥구역, 부창지구, 사직지구 지역 등 재개발. 재건축 조합을 설립 종전평가_관리처분계획인가를 받고 사업을 시행해 왔으나,

천안 구도심 재개발. 재건축 토지ㆍ건물 소유자(현금청산자, 조합원)들이 ▶시세가보다 현저히 낮은 감정평가 ▶시공사/사업자 부도, ▶금융비용 증가 ▶시공사들의 공사비 증액 문제, ▶조합의 파행운영(외 내부갈등), 등의 원인으로 공사가 중단되거나, 과도한 추가분담금으로 마이너스(-) 비례율(부창지역 –70%), 원성 e편한 세상 40% 이하로 치닫고 있어, 재개발.재건축은 원주민들 삶을 박살내는 핵폭탄으로, 수년 째 해당 관청, 국토부, 거리에서 피켓 들고 억울함을 호소하고 있다.

특히, ◆ 봉명 3구역(천안시 동남구 봉명동 118-59번지 일대)는 지난 2010년 1월 정비구역 지정, 2011년 조합설립, 2021년 11월 사업시행인가에 이어 2022년 종전평가, 2023년 7월 27일 관리처분계획인가를 받았다.

그러나 원주민들은 낙후된 지역의 기반시설을 새롭게 정비한다는 명분의 주택재개발정비사업 추진으로 봉명3구역 조합원, 현금청산자(토지, 건물주) 130여명 비상대책위위원회(위원장 : 안혜원)는 “주택재개발정비사업을 이유로 10년 이상 재산권행사를 못하게 하더니 엉터리 평가금액을 작성했다” 며, 시세가 25억 건물을 8~9억으로 책정하는 등, 어이없는 고무줄 감정 평가(소유주 입회도 없는 감정평가 실시 외)를 했다는 주장이다.

일부 조합원들과 현금청산자들은 “재개발구역으로 묶인 후 하늘로 치솟던 아파트 등 부동산 가격이 폭등하던 시기인 2017년부터 2019년에도 원주민의 재산가치가 턱 없이 하락된데 반해, 오히려 비재개발구역은 매년 폭등하는 상승률로 감정 평가했다”며,

'천안시 재개발.재건축은 원주민들 삶의 터전에 시한폭탄을 투한 것이다.' 라고 비하ㆍ억울함을 성토하고 나섰다.

봉명3구역의 조합원과 현금청산자(토지, 건물주) 130여명은 조합운영 특히 조합장의 무능함과 독단적인 파행운영은 원주민들 삶을 반토막 내는 흡혈귀로, 특히 “감정평가사의 형평성을 잃은 이중 잣대로 노른자 상권인 토지와 건물을 강탈당하고 있다”며, 천안시와 감정평가사, 조합집행부를 싸잡아 원망하고 있다.

△ 봉명3구역 원주민들(토지.건물 소유자). 세입자들이 감정평가, 및 빠른 이주를 법으로 밀어 붙이기한 것 외 조합의 횡포에 거리에 나서 억울함을 호소하고 있는 모습.

봉명3구역 비대위(위원장:안혜원)는 조합장의 무능함과 독선이 불러온 참사라며, 독단적인 사업선정, 다른 지역보다 과도한 기부체납(기준치 초과)형평성에 안 맞는 감정평가, 빠른 이주를 위한 일괄 법조치(세입자 포함) 등매사 조합운영을 도정법ㆍ정관을 무시, 원칙ㆍ절차도 없이 무조건 밀어붙이기 식으로, 원주민의 소중한 삶을 박살내고 있다는 주장이다.

이를 실증할 만한 예로, ‘현금청산자 평가 단계를 보면, 협의 보상에서 2024년 8월 16일 수용재결 평가(명문, 가람)가 오는 10월에서 11월 초 결과가 나오는데, 이 또한 시세보다 형편없이 낮게 평가  될 것이 자명하며, 결국 수용할 수 없다는 입장으로  ‘행정소송’ 접수 대기 중이며, 지구 끝까지 가서라도 소중한 재산권을 반드시 찾겠다” 고 밝혔다.

이어 ◆원성동주택재건축정비사업은 지난 20여년동안 내ㆍ외부 다툼이 지속되어 왔고, 관리처분인기총회시 비례율 86.7% 보존 약속과 달리, 100%완공 시점인 현재 40%대로 하락, 추가분담금 폭탄세례를 해소하기 위해,  조합집행부는 공공지원 기업임대주택 사업 ‘뉴스테이’ 계약을 파기하고, 일반분양(통매각)으로 돌려 비례율을 찾겠다는 조합 임원진들과 조합원 100여명과 그와 반대로 계약파기 시, 기 수령한 2천5백억원(공사비 미지급금 약 160억)에 대한 손해배상(지연이자 계약파기 손배) 등 엄청난 비용은 오로시 조합원 몫으로 돌아오기 때문에, 비례율 0%라도 임대사업자 대림을 따르겠다는 100여명(총 조합원 245명 중 40여명 중립)의 주장이 팽팽하게 맞서고 있어 준공도 못 받은 채, 깊은 수렁에 빠져 있는 상태다.

임대사업자인 ‘대림제5호 천안원성동 기업형임대위탁관리 부동산투자회사'(이하 대림)와의 계약해지는 해당 조합이 분담금 문제 해결을 위해 일반분양으로 돌리기 위해선 임대사업자인 대림이 뉴스테이 계약을 해지해야 하는데, 대림은 사업을 포기하고 나갈 생각이 전혀 없다며 일정 부분을 양보할 테니 합의점을 찾아서 빠르게 준공하자는 입장에 서 있다. 그러나 조합측(유재앵)은 국토부에 지속적인 민원을 넣어 대림이 계약을 포기하게끔 압박을 하고 있으나, 그 어느쪽도 양보를 하지 않고 있는 형국이다.

원성동주택재건축조합(조합장 유재앵)의 비대위측은 대림(시공사)/대림5호의 지도/후광을 받으면서 지난 6월 22일 전체 235명 중 124명이 유재앵 조합장 해임에 찬성, 임시총회에서 해임이 가결되었다고 주장하나, 비대위측 6.22일 해임총회 발의자 대표 중 1 A씨는 서면결의서 위조로 해임총회를 성사시킨 비대위를 따를 수 없다며 양심선언과 함께 조합 측에 합류, 이에 힘입어 조합측은 이런 저런 증자료를 토대로 총회무효소송을 제기 법원의 판단을 기다리고 있는 중이다.

한편 원성동 조합측은 비대위 측 출입을 원천봉쇄하고자 조합사무실 문을 철장으로 굳게 봉쇄하고 있고. 상시 경호원을 배치 해 놓은 상황이다. 이에 비대위측은 조합사무실을 탈환하고자 여러 번 시도, 실패하자 대림에서 마련해 준 아파트 공공시설을 임시 조합사무실이라고 공고하고, 상호 “내가 조합장이다, 나는 직무대행이다 ” 라고 주장, 조합의 공문/공지를 쌍방 다르게 사무를 하는 등 비례율 40%이하로 치닫는 상황으로 선량한 조합원들만 피.눈물 흘리고 있는 상황에 처해 있다.

△지난 6월 22일~ 현재  조합측과 비대위측이 대치중, 조합사무실 무단 점거 하려다 실패, 경찰들이 상시 관찰 보호 중에 있다. 본 사진 속 아파트는 해당 재건축 'E편한세상' 사진 속 조합 옥상에 최00대의원과 유00조합장 모습이 보이고 있다. 이 날, 조합내부에서 부탄가스를 터트리고 외부에서는 철장문을 부시는 등 조합임원들과 비대위측이 심한 대립 난투극을 벌이고 있어, 경찰.형사들이 대거 집결한 광경.

비대위 측 J씨는 “유 조합장이 조합원 동의 없이 타 부동산업체(일반분양 변경시 투자자)로부터 1억5천만 원을 차입한 뒤, 본인이 주도하는 총회 서면결의서 제출 조합원 대상으로 100만 원을 입금하는 등 불법 행위를 저지르고 있다"며 "이같은 행위에 대해서도 도시정비법 위반 등 혐의로 고소장을 제출했다"고 전했으며, 조합측 Y씨는 “정작, 비대위 J씨를 비롯 대림 하수인들의 책임은 어디다 숨겨놓고 무조건 조합측의 잘못으로 몰고가고 있다며,  조합집행부는 대림과 대림의 하수인 노릇을 하는 비대위원장, J씨에 대해 책임을 반드시 묻겠다” 며 일침을 가했다.

한편 원성동 재건축 사업은 지난해 4월 완공했으나 사업자와 조합, 조합들간의 내부 갈등으로 준공이 나지 않은 상태다.

뉴스테이는 박근혜 정부 시설 국토부가 추진한 것으로, 주택가격 급등 방지와 서민 주거 문제 해결 등을 위해 저가 임대아파트 공급을 확대하는 것이 골자다.

한편, ◆부창구역재개발은 공사 약 80% 진행 중 시공사 대우산업개빌부도(회생절차진행?)로 공정 약80% 시점에서 중단된 상태다.

그러나 부창구역(재개발)이 지난 9월 28일 임시 총회를 거쳐 사업 재개를 시도하고 있으나, 공사중단, 마이너스 70% 비례율로 모든 조합원들이 망연자실, 일부 '조합원들은 삶의 포기까지 하겠다(사진.우측_조합원 김춘화).' 며, 지난 9월부터 조합사무실로 밤.낮으로 출근  '해결책을 내놓으라. 마이너스로 하락된 비례율 -70%로 가정도 파괴(이혼진행 중)되고 이제 죽을 수 밖에 없다' 고 실신까지 하면서 농성을 하고 있는 상황이다ㆍ

△ 지난 9월 15일 조합에 가서 책임추궁 중, 실신 병원에 입원 모습(조합원 김춘화씨)

2010년 11월 정비구역으로 지정된 부창구역은 2012년 12월 조합설립, 정비사업조합인가, 2015년 3월 사업시행인가, 2015년 10월 관리처분인가(조합장 장인수ㆍ이하 조합)를 통해 [도시 및 주거환경정비법 제50조제1항]에 따라 인가 하고, 동법 [제50조 제9항 및 동법 시행규칙 제10조제3항 규정]에 의거 이를 고시했다.

고시에 따르면 이 사업은 천안 동남구 봉명3길 10-2(봉명동) 일대 3만6859㎡를 대상으로 조합 등이 이곳에 지하 3층에서 지상 25층에 이르는 공동주택 9개동 816가구 및 부대복리시설 등을 짓는 내용을 골자로 한다.

공동주택은 전용면적 기준으로 ▲39㎡ 41가구 ▲59㎡ 210가구 ▲64A㎡ 47가구 ▲64B㎡ 75가구 ▲74A㎡ 38가구 ▲74B㎡ 250가구 ▲84A㎡ 79가구 ▲84B㎡ 67가구 ▲109P㎡ 5가구 ▲126P㎡ 4가구 등이다.

이곳은 지하철 1호선 봉명역이 약 400m 거리에 있는 곳으로 교육시설로는 봉명초등학교, 봉서중학교, 천안고등학교 등이 있다. 여기에 단지 주변에 이마트, 롯데마트, 신세계백화점, 순천향대천안병원 등이 있어 좋은 주거환경을 갖추고 있다.

한편, 천안역세권과 남산공원지구가 국가 도시재생 뉴딜사업에 선정되어 본격적으로 추진되고 있고 원도심 다양한 나라의 다양한 세대가 함께 어울려 살아가는 천안의 용광로와 같은 공간, 중앙시장 주변 지역 사직구역, 대흥지역 또한 난황을 겪고 있다

재개발을 추진하고 있는 ◆사직동 재개발 구역은 일부 조합원들이 감정평가액이 낮게 책정됐다며 반발, 감정평가 과정과 결과에 문제를 제기하며 천안 지역 외의 평가사를 통한 감정평가 재조사와 조합원 분양가의 재조정을 요구, 재평가를 하였나 3개사 감정평가율이 차이가 많이 나 결과를 도출하지 못했다.

비대위(배0화)는 “천안역에서 가까운 상업지구로 평당 270~500만 원 초반의 보상액을 제시하고 분양가를 1100만 원 책정했다.” 며 “일방 통보로 사직구역 내에 있는 헌 아파트 33평과 2억 5000만 원을 더 내야 30평대 아파트를 분양 받을 수 있다"고 주장했다.

사직구역 재개발은 천안시 동남구 사직동 55번지 일대 2만 6482.7㎡ 규모로 아파트 765가구 및 오피스텔 168실 등을 건립하는 사업이다. 상업지 용적률은 467.05%다. 사업대행자는 코람코 자산신탁이다.

천안지역 재개발 대상지는 20년도 이전 29개소 포함 총 36개소가 정비구역으로 지정되었으나, 2020년 이후는 사업성이 낮은 곳을 정비구역 해제 일몰제를 적용, 19개소 정비구역을 해제, 재개발 11개소, 재건축 4개소 등 총 20개소의 정비구역으로 정했다.

그러나, ★원성동, 부창지역, 대흥구역을 비롯, 사직동, 봉명3구역은 공사완공 후 내.외부 법정 다툼과 피해사고로, 준공미필, 사업이 중단되거나 표류상태에 있다.

현재 우리나라 재개발 방식은 건축물의 바닥면적 대비 전체 연면적의 비율인 용적률을 기준으로, 낮은 용적률을 가진 저층 주거지역을 전면 철거한 후 높은 용적률의 아파트 단지로 개발하는 것이다. 여기에 드는 비용은 상승한 용적률만큼 주택을 추가로 지어 이것을 분양한 돈으로 충당한다. 분양대금이 전체 사업 비용을 감당하지 못할 경우 기존 토지소유자들이 부담하게 되는 추가분담금인데, 천안 지역 재개발. 재건축 문제지역 대부분이 과도한 추가분담금으로 재개발.재건축 사업이 중단되거나 실효성이 없다는 것이다.

겨우 1년여 전에 문제해결을 한, ◆ 신부주공2단지아파트 주택재건축사업(천안시 동남구 신부동 988번지 일원)은 15층에서 32층에 이르는 2144세대 입주(동문굿모닝힐 아파트) 사업으로 지난 2008년 10월 도시정비법상 주택재건축사업 정비구역으로 지정하고 조합은 2010년 1월경 사업시행계획인가를 받으면서 시작됐다.

2014년 8월 6일 관리처분인가, 2018년 5월 3일에는 사업비를 4353억 원으로 사업시행계획변경이 인가되면서. 2018년 5월 30일 준공인가, 2019년 3월 18일 관리처분계획변경인가, 입주 후 청산 총회만을 앞두고, 재건축 중 의 전.현직 조합장 임원들과 건축 관련 업자 3명들이 횡령 뇌물수수 혐의 .비리로 수차례 구속 되는 등 오랫동안 난황을 겪었다.

◆ 대흥구역 역시 낮은 감정평가, 쪼개기 투자자들 개입으로 조합운영 파행, 횡포로 원주민들의 재산권을 포기하고 강제집행을 당하는 입장으로 최종 조합에서 공탁을 한 상황이다.

대흥구역은 대흥동 216-12 인근 7만 7124㎡를 대상으로 지상 49층 규모 아파트 2440세대 신축을 추진하고 있다. 천안역 인근은 이 3개 구역 외에도 문화3구역, 성황구역 등 여러 곳에서 재개발 사업이 진행 중이다. 특히, 윤석열 대통령의 공약이었던 GTX-C 노선 천안연장으로 지가상승의 기대가 높아진 상황이다. 

천안시는 조합이 시행하는 사업으로 감정평가에 개입할 수 없다는 입장만 내세우면서 수동적 관리. 감독을 하는 일그러진 행정을 하고 있다는 언성이 높아 지고 있다.