"세입자 보호와 선한 임대인"  간담회 발표문

박창수 목사(주거권기독연대 공동대표)

- 일시: 2020년 12월 22일(화) 오후 4시

- 방식: ZOOM, 유튜브 생중계

- 주최: 기독교윤리실천운동 자발적불편운동본부, 주거권기독연대

주거권기독연대(공동대표: 박득훈, 박창수, 이해학, 최철호, 허준영)는 사회적 약자를 비롯한 모든 사람의 주거권을 보호하는 희년(禧年) 정신을 우리 교회와 사회에 구현하려는 목표를 갖고 활동하는 기독교 시민단체이다. 구약성경에서 희년은 제50년을 가리키는데, 이 희년에 가난한 사람들은 그들이 가난 때문에 잃어버린 땅과 집과 자유를 되찾게 된다.

21세기 대한민국은 다른 무엇보다 희년 정신이 실현되어야 한다. 한국 사회에서 가난한 사람들은 대부분 특수 고용직이나 비정규직, 아르바이트 저임금 노동자들이며 동시에 주택 전월세 세입자들이다. 이 가난한 사람들은 형편없이 낮은 소득에 비해 나날이 폭등하는 전월세를 감당하기 버거운 잔인한 현실 속에서, 택배 노동자들처럼 고강도 노동으로 과로사하기도 하고, 가정의 불화와 해체에 직면하여 자살이라는 극단적 선택을 하기도 한다.

예언자 이사야가 당시 부유한 권력자들을 향해 “어찌하여 너희가 내 백성을 짓밟으며 가난한 자의 얼굴에 맷돌질하느냐?”(이사야 3:15)라고 규탄한 것처럼, 지금 한국 사회에서 가난한 사람들 역시 맷돌질 당하며 맷돌 사이에서 갈리고 있다. 가난한 사람들을 갈고 있는 맷돌의 아랫돌은 높은 전월세이고 맷돌의 윗돌은 낮은 임금이다.

우리 시대의 가난한 서민들은 바로 선한 사마리아인 비유에서 강도를 만나 빼앗기고 맞아 죽어가는 사람이며, 맷돌 가운데서 갈리면서 죽어가고 있는 이 가난한 서민들을 살리기 위해서 높은 전월세와 낮은 임금의 문제를 반드시 해결해야 한다.

코비드-19가 강타한 올해, 상가 세입자 서민들도 힘겨운 한 해를 보내고 있다. 사회적 거리두기와 경기 침체로 사업 소득이 뚝 떨어졌음에도 불구하고 막대한 상가 임대료를 건물주에게 그대로 꼬박꼬박 내야 하는 불합리한 현실이다. 이 고통을 세입자만 부담하게 해서는 안 되고 건물주와 대출 은행도 고통을 분담하도록 국회와 정부가 법을 만들어야 한다.

성탄절을 맞아, 말씀이 육신이 되어 우리 가운데 거하시고 가난한 사람들 곁으로 찾아오신 예수님을 생각할 때, 세입자를 보호하고 선한 임대인이 되는 것이 우리 시대에 성탄 정신을 구현하는 중요한 실천이다.

주거권기독연대는 높은 전월세 문제를 해결하기 위해, 국회와 정부를 향해 세입자 보호 입법을 촉구해왔다. 그리고 동시에 지난 2013년 창립 때부터 2020년 현재까지 <세입자 서민의 주거권 보호를 위한 기독교인 서명 운동>을 진행하여, 4차례 총 59개의 교회, 2,655명의 그리스도인으로부터 세입자 서민을 위해 전월세를 일정 정도 이상은 올리지 않겠다는 서명을 받았다. 이 서명 운동에 한국 교회가 적극적으로 동참하여 강도 만난 세입자 서민의 이웃이 되어 주기를 바란다.

주거권기독연대가 펼친 이 서명 운동에 동참하여, 세입자 서민을 위해 전월세를 올리지 않은 선한 임대인들이 있다.

김형배 장로(74세, 고양 사랑누리교회)는 경기도 수원시 권선구 세류동에 있는 원룸 6세대와 투룸 6세대의 세입자들을 위해, 2010년부터 현재까지 10년 동안 월세를 올리지 않고 있다.

그는 그 이유에 대해, “세입자들은 ‘없는 사람들’이다. 특히 2020년 올해는 코로나 때문에 세입자들이 큰 고통을 받고 있다. 이런 세입자들의 고통을 조금이라도 덜어주기 위해 지난 10년 동안 월세를 올리지 않았다. 또 공실률을 줄이기 위한 방편이기도 하다. 명절 때마다 세입자들에게 명절 잘 보내라고 선물을 주고 있다.”고 밝혔다.

또 김기홍 집사(51세, 주향교회)는 안산시 고잔동에 있는 아파트(18평)의 세입자를 위해, 2018년에 전세 1억 5천만 원으로 계약했었는데, 2020년 올해에 재계약하면서 1억 3천만 원으로 오히려 감면하여 향후 최소 4년간 그대로 지속할 예정인데, 그 이유에 대해 “코로나로 힘들어하는 세입자와 고통을 분담하기 위해서”라고 밝혔다.

그리고 박종선 집사(60세, 새맘교회)는 인천시 남구 학익동에 있는 아파트(55평)에 대해, 2017년 4월에 계약하고 2019년 4월에 재계약을 하면서 그 전과 동일하게 보증금 2억에 월세 45만원으로 동결했다.

한편 주거권기독연대의 서명 운동에 동참하지는 않았지만 오랫동안 스스로 세입자 보호를 실천해 온 선한 임대인도 있다.

김영수 안수집사(63세, 홍릉교회)는 서울특별시 동대문구 회기동에 있는 세 집에 대해 지금까지 짧게는 11년 동안, 길게는 20년 동안 전월세를 올리지 않고 오히려 내렸다.

8평짜리 집은 2000년에 월 28만원에 임대하였으나 2010년에 3만원을 인하해 월 25만원으로 하였고 그 후 그대로 2020년 현재까지 왔다.

그리고 11평짜리 집(방 2개)은 2000년에 두 아기가 있는 신혼부부를 위해 원래 전세 3,500만원인에서 700만원을 내려 전세 2,800만원을 받아 지금까지 20년 동안 왔다.

또 15평짜리 집(방 3개)은 2009년에 7,500만원 전세 그대로 변동 없이 지금까지 11년 동안 왔다.

김영수 안수집사는 전월세를 올리지 않고 오히려 내린 이유에 대해, “열심히 살려고 하나 재산은 늘어나지 않고 아이들 교육비 등을 위해 고생하는 분들(세입자)을 보며 내가 만약 저 분들의 처지라면 어떨까 하는 생각을 늘 한다.”고 밝혔다.

<첨부> 주거권기독연대가 제안하는 세입자 보호 정책

1. 상가임대차보호법 개정

상가임대차보호법을 개정하여, 감염병 예방을 위한 집합금지나 집합제한 조치가 취해졌을 경우, 집합금지 업종에 대해서는 임대인이 임대료를 청구할 수 없게 하고, 집합제한 업종에 대해서는 임대료의 절반 이상을 청구할 수 없게 해야 한다.

더불어 임대인의 경제적 부담을 덜어주기 위해, 은행이 임대건물에 대한 담보대출의 이자 상환을 유예할 수 있도록 해야 한다.

이것은 임대인의 이익, 은행의 이익을 침해하는 것이 아니라 잠시 연기하는 것이며, 이것이 장기적으로 모두에게 이익이 될 것이다. 황금알을 낳는 거위의 배를 갈라버리면 아무도 더 이상 황금알을 가질 수 없게 된다. 상가 세입자들이 임대료 부담을 견디지 못하고 폐업해 버리면, 임대인과 은행도 결코 좋을 리 없다. 고통을 분담해야 한다.

2. 주택임대차보호법 개정

서민의 주거권을 보호하기 위해서는 공공임대주택을 대량 공급해야 하고, 주택임대차보호법을 개정해야 한다. 그런데 공공임대주택 건설에는 많은 비용과 시간이 소요된다. 따라서 공공임대주택을 건설해 나가면서 동시에 민간임대주택에 대해서는, 주택임대차보호법을 개정하여 세입자의 주거권을 보호해야 한다.

가. 전월세인상률상한제

전월세 가격의 인상률을 1년에 2%(2년에 4%, 3년에 6%)로 제한해야 한다. 중고등학교의 학제(각 3년)에 따라, 세입자 서민 가정의 중고등학생 청소년들이 안정적으로 공부하고 친구 관계를 맺을 수 있도록, 계약 기간을 현행 2년에서 3년으로 연장하고, 그 3년 계약기간 동안 전월세 가격의 인상률을 최대 6%로 제한하는 것이다. 1년으로 환산하면 2%이다. 이 인상률은 최근 10년 동안의 소비자물가상승률 평균보다 높으므로 집주인도 손해 보는 것이 아니다. 소비자물가상승률은 2010년 3.0%, 2011년 4.0%, 2012년 2.2%, 2013년 1.3%, 2014년 1.3%, 2015년 0.7%, 2016년 1.0%, 2017년 1.9%, 2018년 1.5%, 2019년 0.4%로서, 지난 10년간 소비자물가상승률의 평균은 1.7%였다.

전월세인상률상한제를 실시할 경우, 기존 세입자와 맺는 재계약은 물론이고, 신규 세입자와 맺는 신규 계약에도 적용하여 그 대상이 명실상부하게 모든 세입자가 되어야 한다. ‘보편적’ 전월세인상률상한제를 실행해야 하는 것이다.

나. 자동계약갱신청구권제

주택 임대차 계약 기간을 3년으로 연장하고, 계약 만료를 앞둔 세입자가 그 주택에 계속 거주하기를 희망할 경우 그 세입자에게 계약 갱신 청구권을 자동으로 3회 보장함으로써, 최소 12년 동안 이사 걱정 없이 안정적으로 살 수 있게 하는 입법이 이루어져야 한다. 독일의 세입자 평균 거주 기간은 13년인데 비해, 우리는 3년 남짓에 불과하다.

2020년 7월, 국회는 여당 주도로 계약 기간 2년에 전월세인상률 상한 5%, 계약갱신청구권 단 1회 부여, 그것도 예외 조항으로 집주인의 실거주시 예외를 핵심 내용으로 한 미미한 주택임대차보호법 개정안을 통과시킴으로써, 진짜 개혁은 하지 않고 개혁의 시늉만 내고 말았는데, 이런 식으로 하면 안 된다. 당시 국회 국토교통위원회 전체회의에서 김현미 국토교통부 장관은 세입자 평균 거주 기간 3.2년을 법 개정에 의해 0.8년 더 늘려 4년으로 만드는 것이라고 밝혔는데, 3.2년이나 4년이나 별 차이가 없다. 원치 않음에도 불구하고 삼사년마다 한 번씩 해야 하는 잦은 이사는 세입자 서민에게 큰 고통이다. 한국도 독일처럼 세입자 평균 거주 기간이 최소 12년은 될 수 있게 해야 한다. 선진국이 된다는 것은 바로 이런 것이다.

주택 전월세 계약 기간을 연장하고 세입자에게 계약갱신청구권까지 부여하면, 전월세 가격을 한꺼번에 인상하여 전월세가 폭등하는 부작용이 생길 수 있다는 주장이 있다. 백보 양보해서 이 주장에 조금이라도 일리가 있다 하더라도, 계약기간연장정책을 전월세인상률상한제와 동시에 함께 실시하되, 법률의 발효 시점을, 전월세인상률상한제와 계약기간연장정책에 대한 입법 논의가 본격적으로 시작되기 전 혹은 최소한 입법 즉시로 삼으면, 이들이 주장하는 부작용을 간단하게 방지할 수 있다.

다. 전월세전환률상한제

‘전세 보증금이나 반전세 보증금을 비롯한 주택임차보증금의 월세 전환이율’ 곧 ‘전월세 전환률’의 상한을 한국은행 기준금리에 연 1.0% 포인트를 더한 수준의 이율로 제한하는 전월세전환률상한제가 실시되어야 한다. 예컨대 2020년 5월부터 11월 현재까지, 한국은행 기준금리는 연 0.5%이므로 여기에 연 1.0% 포인트를 더한 연 1.5%가 전월세 전환률의 상한이 된다.

이렇게 전월세 전환률의 상한을 규정하여 실시하면 전세나 반전세가 월세로 전환될 때 월세가 터무니없이 높아지는 것을 방지할 수 있다. 상기한 것처럼 2020년 7월, 여당은 개혁의 시늉만 낸 주택임대차보호법 개정을 하면서, 전월세 전환률의 상한을 기존의 연 4.0%에 그대로 둔 채 이를 인하하지 않았다.

그 결과 전세 주택의 집주인들이 전세를 월세로 전환하면서 주택 전세 물량의 품귀 현상이 발생하여 전세 가격이 폭등하고 말았다. 뒤늦게 정부는 전세 품귀에 따른 전세 가격 폭등의 문제를 해결하기 위해 2020년 9월, 전월세 전환률의 상한을 기존의 연 4.0%에서 연 2.5%로 인하하는 조치를 취했지만, 전세 가격 폭등 문제를 해결하지 못했다. 만약 2020년 7월, 정부여당이 주택임대차보호법을 개정하면서 동시에 전월세 전환률의 상한을 연 1.5%로 대폭 인하하는 조치를 동반했더라면, 전세 가격 폭등 문제를 미연에 방지할 수 있었을 것이다.

라. 전월세보증금최우선변제권

주택 경매 시 전월세 보증금을 최우선 변제받을 수 있는 임차인의 범위를 ‘모든 세입자’로 확대하고, 임차인이 최우선 변제받을 수 있는 보증금액의 범위도 ‘보증금 전액’으로 확대해야 한다. 현재 세입자가 우선 변제받을 수 있는 금액의 상한은 전세가격 등에 비해 현저히 낮게 설정되어 있다. 최우선 변제 받을 수 있는 임차인의 범위는 서울의 경우 7,500만 원 이하, 과밀억제권역의 경우 6,500만 원 이하, 광역시의 경우 5,500만 원 이하이다. 그리고 우선 변제받을 수 있는 보증금액의 범위도 서울의 경우 2,500만 원, 과밀억제권역의 경우 2천200만 원에 불과하다.

마. 주거복지청 및 주택법원 혹은 주택임대차분쟁조정위원회 신설

정부 기관으로 (가칭) ‘주거복지청’을 설립해서 모든 국민의 주거권을 보호하는 데 관련되는 모든 업무를 통괄할 수 있게 해야 한다. 철거민을 비롯하여 세입자 국민이 자신의 주거권이 침해당할 경우, 정부 기관인 주거복지청에 도움을 요청하고 또 실제적인 도움을 받을 수 있도록 해야 한다. 정부는 “집은 돈”이라는 재개발 시대의 천민자본주의 논리를 벗어나, 이제는 “집은 보금자리”이며, “주거는 복지”라는 철학을 가지고 주거복지청을 설립해야 한다.

그리고 ‘주택 법원’ 혹은 ‘주택 임대차 분쟁 조정 위원회’도 세워서 주거권 침해가 발생할 때 쉽게 제소할 수 있게 하고 분쟁을 빠르게 해결할 수 있게 해야 한다. 현재는 주택 임대인과 임차인 간에 분쟁이 발생하면, 세입자 서민은 분쟁이 길어지면 길어질수록 큰 고통을 겪을 수밖에 없다. 노사 분쟁을 해결하기 위해 노사정위원회를 설립한 것처럼, 정부는 주택 임대차 분쟁을 더 이상 방치하면 안 되고, 이제는 신속하게 개입해서 해결하기 위해 노력해야 한다.