정부가 일명 ‘부모찬스’를 이용해 분양권 거래 또는 부동산 매매·증여과정에서 신고한 채무를 통해 편법적으로 증여세 등을 탈루한 혐의자 다수를 포착하고 세무조사에 들어갔다.

국세청은 17일 분양권이나 채무를 이용한 변칙적 탈세혐의자 총 85명을 포착하고 세무조사에 착수했다고 밝혔다.

조사대상은 ▲자녀가 분양권을 취득한 후 부모가 중도금을 대납해 증여세를 탈루한 혐의자 ▲분양권 매매시 실제 거래한 금액보다 낮게 계약서를 작성(다운계약)하거나 분양권을 양도하고도 무신고해 양도소득세를 탈루한 혐의자 ▲특수관계자에게 분양권을 시세 대비 저가에 양도받아 증여세를 탈루한 혐의자 46명이다

또한 ▲부동산 등 거래 과정에서 자녀의 채무를 부모가 대신 변제한 경우 ▲부모 등으로부터 빌린 돈을 갚지 않고 면제 받은 경우 ▲실제 증여받았음에도 허위로 차입 계약을 한 경우 등 증여세를 탈루한 혐의자 39명이다.

국세청은 부동산 시장 동향 파악 결과 지난해 하반기에는 아파트 가격이 상승하면서 전매 가능한 분양권의 프리미엄도 함께 상승했고 분양권 거래 과정에서 다운계약·무신고 등 여러 유형의 변칙적 탈세혐의가 있는 거래를 확인했다고 전했다.

▲ 자녀가 아파트 분양권을 취득한 후 어머니가 분양대금을 대납하여 취득자금을 편법증여한 혐의 사례.  ©

아울러 국세청이 보유한 근저당권 등 과세자료와 자금출처 조사과정 등에서 인정받은 채무에 대한 사후관리를 통해 자금능력이 부족한 자의 채무가 상환된 사실을 확인하고 부모, 배우자 등의 소득·재산 상태를 정밀 분석한 결과 일명 ‘부모찬스’를 이용해 자녀의 채무를 부모가 대신 상환하거나, 부모로부터 빌린 채무를 면제 받았음에도 증여세를 신고하지 않는 등 분양권 및 채무를 이용한 변칙적 탈세행위 혐의자를 다수 포착하고 세무조사에 착수했다고 배경을 설명했다.

분양권 거래과정서 탈루혐의자 46명

자녀가 분양권을 취득한 후 부모가 중도금을 대납, 증여세를 탈루하거나 자녀 명의로 분양권을 취득(당첨 또는 매수)한 후 부모가 중도금 등을 대납, 취득자금을 편법증여 받은 경우가 있었다.

또한 분양권 매매시 실제 거래한 금액보다 낮게 계약서를 작성하거나 분양권을 양도하고도 무신고해 양도소득세를 탈루한 경우와 특수관계자에게 분양권을 시세 대비 저가에 양도해 증여세를 탈루한 경우도 적발됐다.

고액의 프리미엄이 형성된 분양권을 프리미엄 없이 특수관계자에게 양도하거나 저가에 양도해 양도소득세(부당행위계산 부인 대상) 및 증여세 탈루한 혐의자도 적발됐다. 이렇게 특수관계자에게 시가에 비해 낮은 금액으로 양도한 경우 시가로 양도소득세를 재계산 하고 매수자에게는 저가 양수에 따른 증여세를 부과하게 된다.

▲ 특수관계자간 분양권 저가양도를 통한 양도소득세 및 증여세 탈루 사례.  ©

채무이용 변칙증여 혐의자 39명

먼저 자녀의 채무를 부모가 대신 변제해 증여세를 탈루한 혐의자가 적발됐다. 부동산 매매·증여 과정에서 해당 부동산에 담보된 부모의 채무를 자녀가 이전받은 것으로 신고하거나 부모의 부동산을 담보로 은행으로부터 자금을 차입한 후실제로는 부모가 채무를 대신 갚으면서 이를 신고하지 않아 증여세를 탈루한 경우 등이다.

부모로부터 자금을 빌린 후 채무를 면제받는 방식으로 증여세를 탈루한 혐의자도 있었다. 부동산 취득 시 고액자산가인 부모로부터 고가의 부동산 취득자금 등을 빌린 것으로 신고한 후 원금·이자를 상환하지 않아 사실상 채무를 면제받는 방법으로 편법증여를 받은 경우 등이다.

허위의 차입계약서를 작성해 증여세를 탈루한 혐의자도 적발됐다. 부동산 취득자금을 증여받고도 특수관계자 등으로부터 차입한 것처럼 허위계약서를 작성, 자금조달계획서를 제출하는 방식으로 증여세를 무신고한 경우 등이다.

당첨 즉시 아파트 분양권을 매매하고 대금청산까지 완료했으나, 전매 제한이 해제된 후 매매거래가 이뤄진 것처럼 다운계약서를 작성하고 금융거래를 조작해 양도세 탈루 사례.

당첨 즉시 아파트 분양권을 매매하고 대금청산까지 완료했으나, 전매 제한이 해제된 후 매매거래가 이뤄진 것처럼 다운계약서를 작성하고 금융거래를 조작해 양도세 탈루 사례.

국세청은 자금 흐름을 면밀하게 추적해 위법사항을 조치한다는 방침이다.

▲ 소득이 적은 연소자가 꼬마빌딩을 취득하면서 인수한 근저당 채무를 어머니가 대신 상환하는 방법으로 편법 증여 혐의 사례.  ©

분양권을 자녀 등 타인 명의로 취득한 경우와 다운계약서를 작성한 경우, 특수 관계자간 허위로 차입계약을 한 경우에는 정상거래로 위장하기 위해 계약서 내용과 금융거래 내역을 일치시켜 놓는 경우가 많다.

국세청은 따라서 금융 추적조사로 계좌 간 거래 내역을 확인하고 금융정보분석원(FIU) 자료 등을 활용해 현금의 흐름을 정밀하게 추적하는 등 금융거래 내역을 집중 검토, 거래금액의 적정여부와 실제 차입 여부 등을 면밀하게 검증할 계획이다.

특수관계자 차입금에 대해서는 자금의 대여는 물론 실제 이자 지급 여부와 필요시 자금을 대여한 친인척 등에 대해서도 자금의 흐름과 조달 능력을 면밀히 검증하고 취득한 분양권이나 대여한 자금의 원천이 사업자금의 유출에서 비롯됐거나 사업소득 탈루혐의가 있는 경우, 관련 사업체까지 조사범위를 확대해 검증할 계획이다.

이와 함께 조사과정에서 명의신탁 등 부동산 거래관련 법령을 위반한 것으로 확인되는 경우 관계기관에 신속히 통보하고 다운계약서 등 거짓계약서를 작성한 경우 1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지 감면요건을 충족하더라도 비과세·감면을 배제하고 양도소득세를 추징하고 최고 40%에 해당하는 가산세를 부과하는 ‘소득세법’ 제 91조에 따라 양도자는 물론 양수인이 해당 부동산을 매도시에도 비과세·감면을 배제하고 사기 그 밖의 부정한 방법으로 탈세한 사실이 확인되는 경우에는 ‘조세범처벌법’에 따라 조치한다는 방침이다.

국세청은 부동산 거래관련 탈루혐의를 파악·분석하기 위한 과세 인프라를 지속적으로 확충해 오고 있다.

국토교통부로부터 확보하는 부동산 거래신고 자료(RTMS)에 부동산 분양계약 내용이 포함돼 있어 당첨자 등 분양권 전매혐의자의 파악이 더욱 용이해졌고 올해 근저당권 자료를 전산 구축하면서 자체보유 과세정보와의 연계 분석을 통해 채무를 이용한 변칙적 탈루혐의자 선정과 해당 채무에 대한 사후관리를 보다 정밀하게 실시할 수 있게 됐다.

앞으로도 국세청은 주택 및 분양권 등의 거래내역에 대해 빅데이터 분석을 통해 보다 정교하게 다운계약 등 비정상 거래를 상시 포착하고 근저당권자료와 자금조달계획서 등 다양한 과세정보의 연계 분석을 강화해 채무를 이용한 편법증여혐의를 빈틈없이 파악할 방침이다.

아울러 이를 지속적으로 사후관리하는 등 향상된 과세인프라를 통해 취득·보유·양도 등 부동산 거래관련 전 단계에서의 편법 증여를 통한 세금탈루 혐의를 더욱 촘촘하게 검증해 나갈 계획이다.